Стартовая страница Вторник, 20 Ноя 2018 | 21:39:11
16+

Принудительный выкуп незначительной доли в квартире

25.01.2018

Две стороны одной медали

Законодательно понятие «незначительной доли» не закреплено, оно определяется судом с учетом конкретных обстоятельств. Незначительной или малозначительной долей по факту признается доля, которая меньше самого маленького изолированного помещения.

При этом практически все квартиры, кроме малоквартирных домов в сельской местности, будут являться неделимыми. В них невозможно построить отдельный вход, поставить санузел и кухню для каждого сособственника и т.п.

В 2008 году Конституционный суд Российской Федерации в своем определении указал, что принудительный выкуп незначительной доли может быть осуществлен только, если собственником было заявлено требование о выделе её в натуре, что сделать невозможно, а сам собственник незначительной доли не заинтересован в её использовании. Практически это означало невозможность принудительного выкупа незначительной доли у её собственника без его согласия.

Однако в 2012 году Верховный суд Российской Федерации вынес определение, которым разрешил принудительный выкуп незначительной доли и без предъявления требования о выделе доли в натуре.

Наконец, ВС РФ в 2016 году было принято определение по делу Крыловой Л. в котором по спорному вопросу о вселении Худякова В., обладателя небольшой доли в квартире, где Крылова Л. и ее супруг были собственниками большей доли, ему было отказано во вселении, за его долю присуждена выплата компенсации. Важность данного решения состояла в том, что суд впервые обратил внимание на отсутствие «реальной возможности пользования жилым помещением без нарушения прав других лиц».

Данное решение по делу Крыловой Л., с одной стороны, можно воспринять как ущемляющее конституционные права законных собственников и фактически запрещающее продажу незначительных долей.

Конечно, законодательно такого запрета на продажу незначительной доли не существует, но фактически никто не захочет покупать такую долю, если вселиться в квартиру будет нельзя. Собственник значительной доли, понимая данную ситуацию, сможет приобрести у владельца такой мизерной доли его часть за бесценок или просто ждать, когда она достанется ему даром. Таким образом, собственники значительных долей в квартирах смогут наживаться и получать в итоге выгоду при выплате компенсации с дисконтом владельцу малозначительной доли квартиры.

С другой стороны, нельзя не отметить, что решение по делу Крыловой Л. может помочь урегулированию многочисленных криминальных конфликтов, связанных с внезапно появляющимися незнакомыми лицами, желающими вселиться в квартиру. В таких печально известных случаях, мизерные доли в квартирах скупаются с противоправными целями создания невозможных для проживания условий собственнику значительной доли и, таким образом, завладением впоследствии жилым помещением целиком.

Справедливости ради стоит отметить, что нередко подобные ситуации возникают вследствие того, что обладатели значительной доли сами того не осознавая, изначально ведут себя как квартирные рейдеры. Нередки случаи, когда владелец незначительной доли желает продать ее другому сособственнику, неоднократно предлагает ее выкупить. При этом собственник значительной доли не понимает серьезности такого предложения, не прогнозирует, что игнорирование предложений и требований другого сособственника и приводит в итоге к появлению незнакомых людей пугающего вида на пороге собственного дома.

Условия принудительного выкупа

Возможность выкупа у собственника доли без его согласия предусматривается п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом должны выполняться следующие условия:

  1. Доля, подлежащая принудительному выкупу, должна быть признана судом незначительной.
  2. Невозможен реальный выдел такой доли.
  3. Собственник незначительной доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.


Собственнику вместо вселения присуждают компенсацию за его незначительную долю и, как следствие, его право собственности на имущество, находящееся в общей долевой собственности прекращается.

Однако помимо установленных в п. 4 ст. 252 ГК РФ обязательных условий, в судебной практике обращается внимание и на наличие дополнительных обстоятельств.

Суды обращают внимание на нарушение прав другого сособственника в случае вселения обладателя незначительной доли. Повторяют вывод, сделанный в определении ВС РФ по делу Крыловой об отсутствии реальной возможности использования жилой площади для проживания.

Есть ли интерес?

Важное значение при вынесении решения об отказе во вселении играет отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества.

Как и вопрос об определении незначительной доли, на усмотрения суда отдано решение о признании наличия или отсутствия существенного интереса в использовании общего имущества у владельца незначительной доли. Данный вопрос решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Наиболее частым признаком отсутствия существенного интереса называется наличие в собственности иного жилого помещения, доли в нем или другого постоянного места жительства.

Суды, отказывая во вселении владельцам незначительных долей, также отмечают наличие конфликтов, неприязненность сложившихся между собственниками взаимоотношений, отсутствие родства, учитывая все эти признаки как дополнительные факторы, доказывающие невозможность совместного проживания.

Некоторых все же вселяют

Несмотря на то, что в большинстве случаев собственнику с незначительной долей отказывают во вселении, существует и малочисленная обратная практика.

В основном, собственника незначительной доли вселяют, когда обладатель большей доли неплатежеспособен, не может подтвердить возможность выплаты компенсации за незначительную долю либо относится к категории, подлежащей повышенной защите (имеет инвалидность и т.п.).

Таким образом, учитывая вышеизложенное, нельзя сказать, что после принятой в 2016 году позиции ВС РФ по делу Крыловой Л. суды стали формально разрешать подобные дела, отказывая всем собственникам незначительных долей в квартире во вселении. В судебных разбирательствах рассматривается вся совокупность обстоятельств, существенных для принятия решения в каждом конкретном случае.

Чеботарева Наталия помощник юриста, Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья».

Возврат к списку